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La Réunion est un département d’outre-mer français depuis 1946, situé dans l’océan Indien. C’est une île tropicale montagneuse et volcanique de 2512 km2, avec de nombreuses plages de sables blanc et une flore particulièrement variée.
Près de la moitié de son environnement exceptionnel est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Attractivité touristique, dynamisme économique et croissance démographique sont bien les 3 piliers de l’investissement à la Réunion. Si l’île connaît en effet une forte croissance démographique (9000 nouveaux logements par an), il est des endroits plus propices à l’investissement que d’autres. Voici quelques éléments pour bien situer son investissement à la Réunion.
Coup d’œil sur les régions de l’Île
L’EST : appelé le jardin originel de la Réunion parce qu’il est le reflet de la biodiversité de l’Île. Paysages incroyables, nature luxuriante, cascades, forêts en font une région incroyable.
LES Plaines (Plaine-des-Palmistes et Plaine-des-Cafres) : il faut emprunter la seule route transversale de l'île, qui relie Saint-Benoît au Tampon pour y accéder. Ce sont des lieux de promenades et de randonnées incomparables.
LE NORD (Saint Denis/ Sainte Marie/ Sainte Suzanne) : Saint-Denis est le chef-lieu administratif, financier et économique de La Réunion. Saint-Denis regroupe un tiers des entreprises commerciales, industrielles, de services et des zones d’activités artisanales de l’île ainsi qu’une université d’envergure régionale, un centre de congrès et un pôle d’activité et de recherche technologique. L'aéroport de La Réunion situé à Sainte -Marie.
L’OUEST : climat plus sec et très ensoleillé, plages (Boucan Canot, Roches Noires, l'Ermitage, la Saline, Trou d'Eau, Saint-Leu). La circulation est simplifiée par la route des Tamarin (depuis 2009). Saint Paul est une des plus grandes communes de France avec la rade la plus étendue de l'île, la station balnéaire de Saint-Gilles et une partie du cirque de Mafate.
LE SUD : est réputé pour être chaleureux et animé. On y trouve, entre autre, les communes Étang-Salé, Les Avirons, Saint Louis, Entre Deux, Saint Pierre, le Tampon, Saint Joseph, Saint Philippe, Cilaos.
État des lieux des prix du m2 sur l’île
Le prix moyen en 2018 est de 1900 €/m2, ce qui représente une augmentation de +6%. Les prix les plus bas sont autour de 1400€/m2 et les plus hauts de 2580€/m2.
Il faut noter une grande disparité de prix entre les différents types de logements et notamment une flambée des appartements neufs dont le prix moyen est de 4630€/m2 (+26% en 6 mois) et le prix haut avoisine les 4910€/m2.
Le prix des maisons anciennes a baissé de 3% (1740€/m2 de prix moyen) et celui des maisons neuves a chuté de 22% atteignant 1560€/m2.
Le prix des terrains a baissé lui aussi de 14% (190€/m2 de prix moyen)
Les villes où l’immobilier est le plus cher sont : Saint Paul (3400€/m2), Saint-Leu (2870€/m2), Saint-Pierre (2050€/m2), Saint-Louis (1840€/m2), Saint Denis (1730€/m2).
Géographie du dynamisme et zoom sur les villes où investir
Il vaudra mieux situer son investissement immobilier dans les communes les plus dynamiques que sont :
Saint-Denis
Saint-Pierre (en cœur de ville dans le meilleur scénario)
Il peut aussi être avantageux d’investir dans des villes balnéaires comme :
Saint-Gilles
L’Ermitage
La Saline
Saint-Denis en Réunion
Située au nord de l’île, Saint-Denis est la plus grande ville des DOM TOM français et compte plus de 146 000 habitants. Elle est la capitale du département de la Réunion et la ville la plus active de l’île au niveau administratif, économique et commercial. Avec ses paysages à couper le souffle entre mer et montagne, Saint-Denis est aussi une ville qui attire chaque année de nombreux touristes.
Elle possède plusieurs avantages pour les investisseurs : elle est au centre de l’activité économique de l’île et rassemble services et administrations ; elle est l’objet d’une grande demande locative du fait de la forte démographie du territoire.
Ce contexte permet donc de grosses plus-values, locatives ou de revente.
Deux quartiers sont particulièrement intéressants :
Le centre-ville, où près de 600 commerces sont regroupés, accentuant le dynamisme de la ville.
Bellepierre, un quartier qui offre une vue imprenable sur le cœur de ville et l’Océan Indien. On y trouve aussi des écoles, des commerces et un centre hospitalier. Pour l’exotisme, chaque rue est nommée par la nom d’une pierre précieuse.
Saint-Pierre
Elle fait partie des 60 communes les plus peuplées de France et dispose d’un centre-ville dynamique et attractif. Saint-Pierre est considérée comme la deuxième ville de La Réunion. La mer bleu turquoise, le lagon, un arrière-pays préservé, un volcan, des plages de sable fin en font un lieu très apprécié des touristes.
Investir dans cette ville permet de bénéficier d’une défiscalisation des plus importantes, avec les lois Girardin et Pinel, qui proposent jusqu'à 32% de réduction fiscale pour l’achat d’un logement neuf. Le marché locatif étant en pleine expansion, l’investissement neuf se révèle un très bon choix. Il vaut mieux investir dans les moyens et grands volumes : les T3 et T4 sont très demandés, alors que l’offre de T1 et T2 est déjà très large.
Trois quartiers sont préférés pour un investissement :
Bois d’Olives, au nord-ouest de la ville, est composé de maisons et villas et a été choisis pour bénéficier d’une opération de l’ANRU qui consiste à créer de nouveaux logements, jardins, espaces culturels et à réaménager les anciens logements.
Pierrefonds, au sud-ouest de la ville, est constitué autour de l’usine Pierrefonds et accueille un aéroport international de trafic commercial. Le quartier contient une ZAC et connaît un réaménagement important.
Ravine des Cabris, est organisé autour de la rue Pasteur, très commerçante, il offre un cadre de vie agréable avec des maisons de caractère.
Pour quel type de logement opter, les derniers conseils de vigilance
Si les logements neufs, dans un investissement loi Pinel, représentent une opportunité fiscale extrêmement intéressante et en hausse, il ne faut pas complètement oublier l’ancien. En effet, entre 2017 et 2018, les volumes de transaction ont atteint un niveau record à la Réunion, avec le segment ancien. Et si les prix sont très disparates en fonction des communes, on remarque tout de même qu’ils sont en baisse dans l’ancien alors que les logements dans l’ancien sont souvent mieux placés que les biens neufs, et promettent donc de très bonnes opportunités de plus-value.
Le marché de la location est en hausse avec des prix assez variables, par sectorisation. Cependant il est conseillé d’investir dans les T3 et T4, cruellement en manque aujourd’hui, ainsi que dans les studios pour étudiants.
Investir dans un logement requiert enfin une vraie expertise et un accompagnement par un professionnel qui certifiera que votre investissement est pérenne et de qualité.
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